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保利地产养老赌局:目前仍亏损 投入需不惜成本

编辑:养老网 发布时间:2020-03-07 来源:www.yanglaow.cn人气:

记者掌握的一份最新数据表明,预计2050年,中国养老市场的需求有望突破17万亿。庞大的服务需求量下的养老产业,早已是房企眼中新的蓝海,然而,要想在这块大蛋糕上抢食一口却并不容易。

至少,养老地产仍未找到清晰而有效的盈利运营模式,但这并不阻碍开发商们不疲的探索兴致。保利地产[微博](8.11, -0.07, -0.86%)近日就宣布,将旅游地产和商业酒店资源用于养老,采取异地候鸟式分时度假养老模式,实现“以一地入会多地养老”。

实际上,分时度假式养老并不算新鲜,然而成功推行者寥寥,云南卧云仙居堪称是失败的先行者。如今国内分时度假仍尚处萌芽时期,保利地产此时重提分时度假式养老,能否成功破局?

盈亏难平衡

保利如今已开始将这一计划付诸于实践,据悉,已在5个城市有6个在建试点项目,未来10年计划打造50个项目。北京保利西山林语项目中的“和熹会”老龄公寓,则是保利地产在养老地产方面的首个试点项目。

“和熹会”老龄公寓由西山林语小区内的酒店改造而成,2013年年初开始运营,截至目前,该公寓共拥有200多个床位,已有114人入住,年龄大都是80岁左右的老人

保利地产相关负责人透露,“和熹会”将作为在养老地产方面的专业品牌,未来将向全国推广。而类似上述和熹会的养老机构未来10年可能会建50个,预计保利布局的每个城市可能都会建一个甚至两个。

“在老年持有公寓方面,公司建设的项目中留出部分面积作为老年性持有公寓,将来每个城市有五六个项目会持有老年性公寓,这将是个长期投资。”保利地产集团董事长宋广菊还指出,对已建成的社区将投入5亿-10亿元,进行适老化改造。

保利地产方面称,旗下养老产业盈利模式将是微利模式。但要用3-5年的时间使养老产业基本实现盈亏平衡还是有很大的压力,故保利将这一“未来利润增长点”的战线延长至10年。

这也意味着,保利地产至少在未来10年里,必须不断地往里投入资金,甚至可能更需要不惜成本。那么,钱从哪里来?

据了解,首个试点的“和熹会”老龄公寓目前处于亏损状态,且前期的投入全部来自于公司地产业务的盈利。保利地产胡在新透露,毕竟目前国外养老地产的回报率都是在10%,而国内因市场接受度以及收费控制,养老产业营收情况基本是亏损状态。

据和熹会相关客服人员介绍,和熹会采用会员制加房租的收费模式,目前会员费10万元,加上医疗押金2万元,每人伙食费900元/月,综合服务费500元及以上不等。房屋租金则根据居住面积和朝向从5000元到15000元/月不等。

和熹会相关负责人早前更向媒体坦言,目前所收的会员费连装修成本都远远不够覆盖,更不用说土地成本和建筑成本。

事实上为了减轻资金压力和分担风险,2011年保利与北京安平投资共同出资2000万元开发养老地产,此前又联手信保基金拿地,或又将成为一个资金渠道。保利更希望,未来可以进一步打通金融通道、实现REITs上市。

“和熹会”困境

不难发现,和熹会与当年金曦公司的卧云仙居操作模式很类似。

因为主打分时度假、高端养老服务,卧云仙居的收费一样颇高,金曦亦希望借高昂会员费迅速回笼更多的资金以撬动项目运作,但却因此陷入集资的误区,最终还是因为高息融资无法兑现陷入困局。现在该项目虽仍在运作,但运营情况一般。

和熹会会成为下一个卧云仙居吗?

“金曦当年主要的问题还是出现在资金链上,相比较之下保利在资金方面应该问题不大,不大可能会走到利用高额的会员费来集资弥补资金不足这一步。”一名行业人士对本报记者表示,“不过尽管现在关于养老地产的利好声不断,但其实相关配套的政策还没有出台,这是当年金曦无法顺利运作陷资金问题的主要原因,也是眼下保利面临的最大难题。”

和熹会相关负责人早前亦坦承,在和熹会改造过程中,在硬件和软件方面的总投入超过2000万元,但由于很多政策和实际情况不能衔接,政府并未给出相应的补贴标准。

不仅如此,据了解,和熹会成立至今,在争取医保一事上还未有下文,而这也直接影响到和熹会的入住率。

“现在入住养老院的老人体量并不算太多,而有能力入住高端养老项目的客户更是非常少。很多开发商只看到庞大的市场空间的一面,却忽视真实需求不足的一面。加上现在做养老地产的很多策划人员、管理人员都没有相关经验,要做得好困难重重。”一名行业机构研究人士直言。

同时,上海易居房地产研究院研究员严跃进还提出了质疑:在分时度假养老基地未来的推广中,房企是否会借养老地产名义来进行高端物业的开发与出售,从而规避价格的管制?

严跃进还称,分时度假养老基地或会陷入重视地产开发、营销与服务,却忽视老年人情感呵护与培育的误区。

“并不是提供医疗、教育等功能,就能带来老年人情感价值的提升。实际上,陌生的地点与环境下,老年人可能会厌倦或反感这种方式。若不重视养老地产体验功能的发掘,以及居家感觉的营造,那么此类产品运营也会陷入举步维艰的困境,”严跃进如是说。